Je bod is geaccepteerd. De koopovereenkomst ligt voor je. Een groot moment, en voor veel mensen ook het moment dat de koop waar je zo lang naar uitgekeken hebt pas écht begint te landen.
Dat is dus een spannend moment, en daar heeft de wetgever rekening mee gehouden. Maar niet op de manier die veel mensen denken.
Wat is de wettelijke bedenktijd?
De wettelijke bedenktijd, in juridische termen ook wel de afkoelperiode genoemd, is vastgelegd in artikel 7:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Als particuliere koper van een woning heb je het recht om de koopovereenkomst binnen drie dagen te ontbinden, zonder opgave van reden en zonder financiële gevolgen. Geen boete, geen schadevergoeding.
De gedachte achter deze wet is helder: de aankoop van een woning is een van de grootste financiële beslissingen in een mensenleven. Een beslissing die zich zelden rustig aandient. De afkoelperiode geeft kopers de ruimte om die beslissing met een helder hoofd te beoordelen, voordat hij definitief is.
Maar die ruimte heeft grenzen. En die worden in de praktijk steeds vaker miskend.
Wanneer gaat de bedenktijd in?
De bedenktijd gaat in om 0.00 uur op de dag ná de dag waarop de koper een kopie ontvangt van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst.
Niet na het mondelinge akkoord. Pas op het moment dat de koper een volledig getekend exemplaar in handen heeft, van zowel koper als verkoper.
Voorbeeld: ontvangt de koper het getekende contract op donderdag, dan start de bedenktijd van donderdag op vrijdag om 00.00 uur.
“Drie dagen”
Van de drie dagen moeten er minstens twee geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Valt er een weekend of feestdag in de periode, dan schuift de einddatum op.
Voorbeeld: ontvangt de koper het contract op donderdag, dan loopt de bedenktijd tot maandagavond 23.59 uur. Dat zijn vier kalenderdagen, maar wettelijk gezien precies drie, want zaterdag en zondag tellen niet volledig mee.
Valt er ook nog een feestdag in de periode? Dan schuift de einddatum opnieuw op. De bedenktijdkalender van REMAX Makelaarsgroep rekent het automatisch voor je uit, inclusief alle feestdagen.
Hoe roep je de bedenktijd in?
Schriftelijk, dat is verplicht. Een e-mail met ontvangstbevestiging volstaat, maar een aangetekende brief is zekerder.
Cruciaal: de ontbindingsverklaring moet de verkoper bereiken vóórdat de bedenktijd verstreken is. Het is niet voldoende om de verklaring op de laatste dag te versturen de verkoper moet hem ook daadwerkelijk hebben ontvangen vóór het verstrijken van de termijn. Wacht dus niet tot het laatste moment.
Voor wie geldt de bedenktijd?
De bedenktijd geldt uitsluitend voor particuliere kopers die een woning kopen voor eigen bewoning. Vastgoedbeleggers en kopers die handelen in de uitoefening van hun beroep hebben geen recht op de wettelijke afkoelperiode.
Voor vakantiewoningen geldt de bedenktijd wél. Voor woonboten, woonwagens, onbebouwde grond en woningen gekocht via een openbare veiling bij de notaris geldt de bedenktijd níet.
Geldt de bedenktijd ook voor de verkoper?
Nee. De afkoelperiode is er uitsluitend voor de koper. Een verkoper die na ondertekening een hoger bod ontvangt, kan zich hier niet op beroepen.
Wat zijn legitieme redenen om de bedenktijd in te roepen?
Dit is waar het in de praktijk vaak misgaat, en waar een eerlijk verhaal op zijn plaats is.
De wet vraagt geen reden. Dat betekent niet dat elke reden even legitiem is. In de praktijk zijn er eigenlijk maar twee situaties waarin de bedenktijd zijn werkelijke doel dient.
De eerste is een bouwkundig rapport dat ná het tekenen binnenkomt met een ernstige, onverwachte bevinding. Let op: onverwacht. Als het goed is ben je vooraf zeer goed geïnformeerd door de verkopend makelaar en de ter beschikking gestelde documentatie zoals VvE-stukken, vragenlijst, eventuele erfdienstbaarheden en bestemmingsplannen. Die stukken heb je dan ook uitgebreid bestudeerd voordat je een bod uit hebt gebracht, dat doe je niet pas erna. Wie dat nalaat, schuift zijn eigen huiswerk door naar een moment waarop een ander al heeft getekend en dat zorgt voor vervelende situaties.
De tweede is een echte persoonlijke calamiteit die niemand ziet aankomen. Een acute medische situatie, een plotseling overlijden in de directe omgeving, of een zeer onverwacht ontslag. Situaties die niemand plant en niemand verwacht.
Dat is het. De lijst is korter dan veel mensen denken.
De bedenktijd is dus geen tweede bezinningsmoment
Een koopovereenkomst teken je heel bewust.
Wie tekent zonder uitgebreid contact te hebben gehad met de financieel adviseur, zonder de koopakte goed te hebben gelezen, zonder alle relevante documenten te hebben gelezen en eventueel opgevraagd,, die heeft zijn voorbereiding niet op orde. De bedenktijd is er niet om dat alsnog in te halen. En een verkoper die al zijn plannen heeft afgestemd op een getekende overeenkomst, mag daar ook op vertrouwen.
De afkoelperiode is een vangnet voor het onvoorziene. Niet een verlengde bedenktijd voor wie te snel heeft getekend.
Wat gebeurt er na de bedenktijd?
Na de bedenktijd is de koop definitief, tenzij er ontbindende voorwaarden zijn afgesproken, zoals een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring. Zijn die er niet, en is de bedenktijd verstreken, dan is de koper juridisch gehouden aan de overeenkomst.
Wordt de koopovereenkomst daarna alsnog ontbonden zonder geldige ontbindende voorwaarde, dan staat daar doorgaans een boete van 10% van de koopsom tegenover.
Conclusie: de afkoelperiode is geen vrijblijvende pas op de plaats. Het is een wettelijk verankerd vangnet voor het onvoorziene, bewust ingebouwd tussen een beslissing en een verplichting voor het leven. Gebruik het waarvoor het bedoeld is. Wil je precies weten wanneer de bedenktijd afloopt? De bedenktijdkalender van REMAX Makelaarsgroep rekent het direct uit, inclusief weekenden en feestdagen.
Terug naar overzicht
