Nieuwe plannen van het kabinet-Jetten: goed nieuws voor de woningmarkt… of vooral goede bedoelingen?
De woningmarkt staat al jaren onder druk. Starters komen nauwelijks tussen de deur. Er is te weinig aanbod, daardoor zijn woningen te duur en voor velen onbetaalbaar. Doorstromers hebben vaak wel de financiële mogelijkheden, maar vinden de vervolgstap soms te duur.
Senioren blijven regelmatig in hun woning zitten, omdat de volgende stap simpelweg niet aantrekkelijk genoeg is: appartementen zijn vaak te duur, te klein of hebben te weinig buitenruimte.
Huurders zijn misschien nog wel het meest de pineut. Door de nieuwe regelgeving van het vorige kabinet worden steeds meer huurwoningen verkocht. Dat leek een goed plan — meer aanbod op de koopmarkt — maar in de praktijk gaat het vaak om incourante objecten en wordt het huuraanbod juist kleiner.
Kopen is voor starters lastig, maar huren (bijvoorbeeld met een kamergenoot) is soms nog wel te doen.
Het nieuwe kabinet onder leiding van Rob Jetten wil daar verandering in brengen. Met plannen voor meer woningbouw, strengere regels voor sociale huur en meer betaalbare woningen moet de woningmarkt weer in beweging komen.
Maar hoe realistisch zijn deze plannen eigenlijk?
Als makelaar kijken wij dagelijks naar wat er écht gebeurt op de woningmarkt. En dan valt op dat er vaak een verschil zit tussen beleid op papier en de praktijk.
Meer woningen bouwen: dat heb ik eerder gehoord
Het kabinet wil de woningbouw versnellen en mikt op ongeveer 100.000 nieuwe woningen per jaar. Dat klinkt ambitieus, maar eerlijk gezegd horen we dit doel al jaren.
Het probleem zit namelijk niet alleen in het aantal woningen dat we willen bouwen. De grootste obstakels zitten vaak in procedures, stikstofregels, bezwaarprocedures, stijgende bouwkosten en een gebrek aan bouwlocaties.
Zolang die problemen niet structureel worden opgelost, blijft het bouwen van 100.000 woningen per jaar vooral een politieke ambitie.
Dat betekent dat de druk op de woningmarkt voorlopig nog niet zomaar verdwijnt.
Meer betaalbare woningen: goed idee, lastige uitvoering
Een ander belangrijk punt in de plannen is dat een groter deel van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn. Dat klinkt natuurlijk goed, zeker voor starters.
Tegelijkertijd zien we in de praktijk dat projecten soms juist moeilijker rond te rekenen zijn wanneer er veel betaalbare woningen moeten worden gebouwd. Ontwikkelaars moeten immers ook hun kosten terugverdienen. Als dat niet lukt, worden projecten uitgesteld of soms zelfs helemaal niet gebouwd.
Dus je zult als kabinet ook moeten nadenken over hoe je het voor ontwikkelaars aantrekkelijk houdt om te bouwen.
Met andere woorden: goede bedoelingen kunnen soms juist leiden tot minder tempo.
Sociale huur: meer controle, maar waar moeten mensen naartoe?
Het kabinet wil dat sociale huurwoningen beter terechtkomen bij mensen die ze echt nodig hebben. Daarom komen er strengere inkomenscontroles en mogelijk vermogenstoetsen.
In theorie zorgt dat voor meer doorstroming. Maar de vraag blijft: waar moeten mensen heen als ze net boven de inkomensgrens zitten? De vrije sector is duur en koopwoningen zijn schaars.
Zonder voldoende alternatieven blijft doorstroming lastig.
Persoonlijk vind ik wel dat scheefhuur het makkelijkst aan te pakken is en ook het meest doeltreffend kan zijn. Er komt dan sneller sociale huur beschikbaar voor mensen die deze woningen echt nodig hebben.
Beleggers trekken zich terug uit de woningmarkt
Een ontwikkeling die de laatste tijd steeds duidelijker zichtbaar wordt, is dat particuliere vastgoedbeleggers massaal hun huurwoningen verkopen. Dit heeft vooral te maken met de veranderingen in Box 3, waarbij vastgoed zwaarder wordt belast en het rendement voor veel beleggers onder druk komt te staan.
Daarnaast spelen ook andere maatregelen mee, zoals strengere huurregels en het uitbreiden van het gereguleerde huursegment.
Het gevolg? Veel beleggers kiezen ervoor hun woningen te verkopen. Dat zorgt op korte termijn voor extra aanbod op de koopmarkt, wat gunstig kan zijn voor starters.
Tegelijkertijd heeft dit ook een keerzijde. Het aantal huurwoningen in de vrije sector neemt af, waardoor het voor huurders juist moeilijker wordt om een woning te vinden.
Het probleem verschuift daarmee deels van de koopmarkt naar de huurmarkt.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers?
Voor mensen die nu een woning willen kopen of verkopen verandert er op korte termijn waarschijnlijk minder dan veel mensen denken.
De woningmarkt blijft voorlopig krap. Juist daardoor zien we dat goed gepresenteerde woningen nog steeds veel belangstelling krijgen. Tegelijkertijd merken we dat kopers kritischer worden door hogere hypotheekrentes en stijgende kosten.
Kort gezegd: de markt beweegt nog steeds, maar wel anders dan een paar jaar geleden.
De woningmarkt wordt niet opgelost met één plan
Het is positief dat het nieuwe kabinet de woningmarkt serieus neemt. Meer woningbouw en betere doorstroming zijn absoluut nodig.
Maar de echte oplossing zit niet alleen in plannen maken — die hebben we de afgelopen jaren al genoeg gezien. Het verschil wordt gemaakt in de uitvoering: sneller bouwen, minder bureaucratie en vooral duidelijk beleid waar gemeenten, ontwikkelaars en kopers op kunnen vertrouwen.
Persoonlijk denk ik dat de overheid zelf een grotere rol moet spelen in het ontwikkelen van woningen. Dat kan helpen om sneller resultaat te boeken.
Hoeveel bedrijfspanden staan er niet leeg? Door deze sneller te transformeren naar betaalbare huurwoningen of studentenkamers kan relatief snel extra woonruimte ontstaan. In grote steden zijn hier al genoeg voorbeelden van waarbij investeerders er goed aan hebben verdiend. Waarom zou een (lokale) overheid dat niet zelf kunnen organiseren?
Het kabinet zal uiteindelijk ook veel geld beschikbaar moeten stellen om het woningtekort echt aan te pakken.
Tot die tijd blijft de woningmarkt in beweging, maar wel stap voor stap.
Terug naar overzicht
