Nieuwe regels rondom funderingen: wat betekent dit voor kopers en verkopers?

Wanneer u een woning koopt, kijkt u waarschijnlijk als eerste naar de sfeer, de indeling, de tuin en natuurlijk de ligging. Logisch, want dat zijn de dingen die u direct ziet en voelt wanneer u door een woning loopt.

Maar er is 1 onderdeel van een woning dat minstens zo belangrijk is, terwijl u het meestal niet ziet: de fundering.

Sinds 1 april dit jaar krijgt de fundering een veel grotere rol bij de aankoop, verkoop en taxatie van woningen en dat is niet voor niets. Problemen met een fundering kunnen grote financiële gevolgen hebben. Daarom wordt er tegenwoordig eerder en duidelijker gekeken naar mogelijke funderingsrisico’s.

In deze blog leg ik uit wat er is veranderd, wat een funderingsrisico precies betekent, wat een QuickScan inhoudt en waar u als koper of verkoper rekening mee moet houden.

Waarom is de fundering zo belangrijk?

De fundering is letterlijk de basis van een woning. Als die basis niet goed functioneert, kan dat gevolgen hebben voor de rest van het huis. Denk bijvoorbeeld aan scheuren in muren, verzakkingen, klemmende deuren of scheefstand.

Dat betekent niet dat iedere scheur meteen een funderingsprobleem is. Een woning kan om allerlei redenen scheuren of werking vertonen maar het betekent wel dat funderingen steeds serieuzer worden meegenomen in het koopproces.

Dat heeft onder andere te maken met oudere woningen, verschillende soorten funderingen, bodemdaling, droogte, grondwaterstanden en bekende funderingsproblematiek in bepaalde gebieden.

Voor kopers is het belangrijk om te weten of er mogelijk risico’s zijn. Voor verkopers is het belangrijk om te voorkomen dat er pas laat in het verkoopproces vragen ontstaan over de fundering. Want op dat moment kan het invloed hebben op de taxatie, de financiering of de onderhandelingen.

Wat is er sinds dit jaar veranderd?

Sinds 1 april 2026 is funderingsrisico een vast onderdeel geworden van het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte. Dat betekent dat funderingsinformatie niet meer iets is wat ergens los of op de achtergrond wordt meegenomen maar dat het echt een plek krijgt in het taxatierapport.

De taxateur kijkt daarbij naar beschikbare informatie over de woning en naar het funderingsrisico dat uit de beschikbare gegevens naar voren komt. Daarbij wordt onder andere gewerkt met risicoklassen. Die lopen van een laag risico tot midden en een hoger risico.

Belangrijk om te weten: een verhoogd funderingsrisico betekent niet automatisch dat er daadwerkelijk funderingsschade is. Het betekent vooral dat er aanleiding kan zijn om extra goed te kijken.

Dat onderscheid is belangrijk. Want het woord “funderingsrisico” klinkt al snel spannend maar het is niet hetzelfde als “funderingsprobleem”.

Een risico is een signaal. Een probleem moet worden vastgesteld.

Wat betekent funderingsrisico precies?

Een funderingsrisico is een inschatting van de kans dat er bij een woning funderingsproblemen kunnen spelen. Die inschatting wordt gebaseerd op beschikbare gegevens, zoals het bouwjaar, het type fundering, de bodem, de omgeving en eventueel bekende informatie over vergelijkbare woningen in de buurt.

Ook kan worden gekeken naar zichtbare signalen, zoals scheurvorming, scheefstand of andere aanwijzingen. Uiteraard is niet alles is met het blote oog te zien. Daarom is het belangrijk dat de juiste deskundigen worden ingeschakeld wanneer daar aanleiding voor is.

Nogmaals: een funderingsrisico betekent niet automatisch dat de woning slecht is. Het betekent dat er meer duidelijkheid nodig kan zijn voordat een koper, taxateur of geldverstrekker een goede beoordeling kan maken.

Wat is een QuickScan?

Een QuickScan is een eerste onderzoek naar mogelijke funderingsrisico’s. Het is bedoeld om snel en gestructureerd meer inzicht te krijgen in de situatie.

Een QuickScan is geen volledig funderingsonderzoek waarbij uitgebreid wordt gegraven of destructief onderzoek wordt gedaan. Het is juist een eerste beoordeling. Daarbij wordt gekeken naar beschikbare gegevens, de situatie ter plaatse en mogelijke signalen die kunnen wijzen op funderingsrisico’s.

U kunt het zien als een tussenstap.

Er is meer nodig dan alleen een algemene indicatie maar er wordt nog niet meteen een volledig funderingsonderzoek uitgevoerd. De QuickScan helpt om beter te bepalen of er echt reden is voor vervolgonderzoek.

Dat maakt het voor kopers, verkopers, taxateurs en geldverstrekkers duidelijker waar zij aan toe zijn.

Wat betekent dit voor kopers?

Voor kopers is deze ontwikkeling eigenlijk heel waardevol. U krijgt namelijk eerder inzicht in mogelijke risico’s die grote invloed kunnen hebben op uw aankoopbeslissing.

Een woning kan er prachtig uitzien, goed voelen en helemaal passen bij uw wensen maar als er onzekerheid is over de fundering, wilt u dat natuurlijk weten voordat u definitief koopt.

Een funderingsrisico kan gevolgen hebben voor:

· uw gevoel bij de woning;

· de hoogte van uw bod;

· de voorwaarden die u wilt opnemen;

· de taxatie;

· de hypotheekaanvraag;

· eventueel aanvullend onderzoek;

· de onderhandeling met de verkoper.

Dat betekent niet dat u direct moet afhaken zodra fundering ter sprake komt. Wel betekent het dat u goed geïnformeerd moet zijn.

Het advies aan kopers is daarom: laat u niet meteen afschrikken maar neem het onderwerp serieus. Vraag door, laat u goed begeleiden door uw aankoopmakelaar en zorg dat duidelijk is wat er wel en niet bekend is.

Wat betekent dit voor verkopers?

Ook voor verkopers is dit een belangrijk onderwerp. Wanneer u uw woning verkoopt, wilt u het liefst voorkomen dat er laat in het proces onverwachte vragen ontstaan.

Stel dat een koper enthousiast is, er wordt een bod gedaan en pas bij de taxatie komt er een verhoogd funderingsrisico naar voren. Dan kan dat zorgen voor onzekerheid, vertraging of nieuwe onderhandelingen.

Daarom kan het als verkoper verstandig zijn om vooraf te weten wat er over uw woning bekend is. Zeker wanneer uw woning ouder is, in een risicogebied staat of wanneer er in de buurt vaker funderingsproblemen voorkomen.

Dat betekent niet dat u zelf allerlei technische conclusies hoeft te trekken maar helpt wel om voorbereid te zijn. Transparantie geeft rust. Niet alleen voor de koper maar ook voor uzelf als verkoper.

Is een QuickScan altijd verplicht?

Nee, niet automatisch.

Of er aanvullend onderzoek nodig is, hangt af van de situatie. De taxateur maakt een professionele beoordeling op basis van de beschikbare informatie, de risicoklasse en wat er eventueel zichtbaar of bekend is.

Bij een hoger risico kan een QuickScan of aanvullend onderzoek nodig zijn om meer duidelijkheid te krijgen. Soms is bestaande informatie voldoende. Soms is extra onderzoek verstandig of noodzakelijk om het taxatierapport goed af te ronden of om de financiering verder te kunnen beoordelen.

Het blijft dus maatwerk.

Conclusie

Of u nu koopt of verkoopt: neem funderingsinformatie serieus maar blijf ook nuchter.

Een verhoogd funderingsrisico betekent niet meteen dat een woning niet goed is. Het betekent dat er meer aandacht nodig is. In sommige gevallen blijkt er weinig aan de hand, soms is aanvullend onderzoek verstandig en soms kan het invloed hebben op de waarde, financiering of onderhandeling.

Het belangrijkste is dat u weet waar u aan toe bent voordat u belangrijke beslissingen neemt.